Assinou contrato de gaveta? Veja os riscos e como regularizar antes que seja tarde

O contrato de gaveta é a venda informal de um imóvel sem o devido registro em cartório. Trata-se de um acordo privado em que comprador e vendedor se comprometem a transferir a propriedade, contudo, sem oficializar o ato naquele momento.

Em outras palavras, a propriedade continua registrada em nome do vendedor, pois não houve lavratura de escritura pública e nem registro na matrícula do imóvel. Assim, o imóvel fica no nome do vendedor até que o comprador quite integralmente o valor combinado, enquanto o contrato de gaveta fica “guardado na gaveta” como garantia informal da transação.

Principais riscos

Celebrar um contrato de gaveta traz riscos sérios tanto para o vendedor como para o comprador, já que este último não se torna proprietário até o registro. O Código Civil é claro ao dizer que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua havido como dono do imóvel” (art. 1.245, §1°, CC).

Entre os principais riscos estão:

1. Não reconhecimento da propriedade: Sem registro, o comprador só tem direito contratuais perante o vendedor, mas não é reconhecido como dono pelo mercado e nem pela justiça. Em caso de conflito, o imóvel será considerado como sendo do nome que consta na matrícula.

2. Venda Duplicada: não tendo um registro, nada impede que o vendedor venha alienar o imóvel para um terceiro. É claro que ele pode responder por perdas e danos, porém nada o impede. Além disso, havendo conflito entre dois supostos proprietários compradores, quem registrar primeiro ganha. Portanto, o não registro pode levar o comprador a perda do imóvel.

3. Penhora e dívidas do vendedor: o imóvel continua no nome do vendedor, então ele responde por quaisquer dívidas que o vendedor eventualmente venha contrair. Assim, o imóvel pode ser penhorado, hipotecado e até leiloado para pagar dívidas do vendedor. Em casos semelhantes, os tribunais vem entendendo que havendo múltiplos compradores “de gaveta”, somente será possível regularizar a propriedade através  de usucapião, reconhecendo-se a propriedade através da posse. (Apelação nº 1110523-92.2019.8.26.0100, Rel. Tânia Mara Ahualli)

4. Falecimento do vendedor: Se o vendedor morrer antes de lavrar a escritura, o imóvel será transmitido aos herdeiros pelo inventário como se o contrato de gaveta não existisse. Esse cenário comum geralmente implica em venda ou alienação do imóvel perante os herdeiros ou até mesmo a recusa de honrar o acordo feito pelo de cujus.

5. Inadimplência do comprador: Muitas vezes, em contratos de gaveta com financiamento, o comprador paga as prestações para o vendedor quitar mensalmente a dívida junto ao banco. Ocorre que se o comprador deixar de pagar, o vendedor continua responsável perante o banco e não pode exigir judicialmente o recebimento do valor faltante.

Vendedor que Colabora: Como Regularizar a Situação

Para legalizar o imóvel, o ideal é formalizar o negócio de acordo com a lei e registrá-lo em cartório. Se comprador e vendedor estiverem de acordo, os passos usuais são:

1. Lavratura de Escritura Pública: As partes comparecem a um Tabelião de Notas com documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento, etc.) para matricular a escritura de compra e venda do imóvel, registrando todas as condições pactuadas. Nesse momento também se paga o ITBI, calculado pelo município sobre o valor do imóvel.

2. Registro no Cartório de Imóveis: Após a escritura, o comprador deve levar a mesma, bem como os demais documentos, ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está situado para registrar a transferência. Observação: Somente após esse registro que o comprador se torna de fato proprietário.

3. Documentação Exigida: Em geral são exigidos cópias autenticadas de identidade, CPF e certidão de casamento/união estável de ambas as partes, certidão de matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas de débitos de IPTU e ITBI, comprovante de quitação do preço, certidões negativas de débitos federais e estaduais.

Vendedor que não Colabora

Quando o vendedor não colabora ou se o mesmo morreu, ainda assim há alternativas judiciais para regularizar o imóvel.

Usucapião: O comprador em posse contínua do imóvel pode propor ação de usucapião para ser declarado proprietário pela via da posse. E esse caminho é indicado se já houver posse mansa e pacífica, bem como o decurso do prazo legal.

Adjudicação Compulsória: Se o comprador cumpriu todas as obrigações (pagou o imóvel) mas o vendedor não outorga a escritura, pode mover ação judicial de adjudicação compulsória, obrigando a transferência do imóvel com base no contrato firmado.

 Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Trazido pela Lei n. 14.382/22, que criou um procedimento pelo qual o comprador pode solicitar diretamente no Cartório

Conclusão

O caminho mais seguro é, sem dúvidas, formalizar a escritura pública de compra e venda, pagar o ITBI e registrar no cartório. Contudo, caso haja desentendimentos com o vendedor, existem caminhos alternativos que dependem de um profissional do direito para prestar o devido assessoramento após análise particular e minúcias do caso.